会上，12位政协委员和市民代表发表了意见和建议，并得到了市建设局、市规划局、市工商局、市发改委、市行政执法局和越城区政府主要领导的答复。

    “之所以选择‘社区物业管理’作为本次资政会的主题，是因为这个课题既是市民和政协委员普遍关心的问题，也是政府高度重视的问题。”市政协副主席金克用说。社区物业管理与每个居民日常生活息息相关，这个问题已成为近几年来政协委员提案最多、关注度最高的问题，市政协每年都可收到四五十个与此相关的提案。

    在此之前，为了使建言献策更合理，市政协组织了“委员进社区”活动，在典型社区与居民座谈，并进行了现场调研。部分委员在活动后，还再次进行了深入调查。

    此次资政会是市政协首次召开的资政会，与以前的政务咨询会相比，它要求发言的委员不仅仅是提出问题，而且还要提出建议和解决措施，从而更好地参政议政。

业主委员会建设需要加强

    政协委员金雨亭：介于物业公司和居委会之间的业主委员会，具有特殊地位，它与物业公司是指导与被指导、监督与被监督的关系，与社区居委会是被领导与领导的关系，因此，充分发挥物业业主委员会的作用，使三者良好协调，具有重要意义。

    目前，市区已建物业管理的住宅小区中建立业主委员会的仅有约33%，数量少，覆盖面小；业主委员会职责不明，缺少正确引导；业主委员会成员偏少，责任心不够强；与成民沟通不力，尚未建立民主协商机制；与社区居委会的联系和协调不够，工作方法和方向有失偏颇。有效的解决途径是将其纳入社区管理工作，这样能引导业主委员会朝相对正确的方向开展工作，引导业主委员会利用相对正确的工作方法，有利于社区居委会和业主委员会之间的沟通协调，有利于协调物业公司工作，发挥监督作用。

    为此建议：第一、社区中的居住小区应尽快普遍成立业主委员会，并将业主委员会纳入社区居委会。第二、根据实际情况设立业主委员会主任、业主委员会执行秘书、业主委员会楼栋长。第三、成立小区物业管理联席会议，街道物业管理联席会议和街道物业联谊会，构建物业管理与社区建设良性互动的新机制。第四、拟出台《业主大会和业主委员会指导规则》。第五、条块结合，对社区内居住小区实施考核。

    市建设局局长吉振海：对于业主委员会的建设，我认为关键要做好三个“加强”：

    一是认识要加强。作为业主和物业公司，对业主委员会的重要作用认识要加强，要充分认识到物业管理活动中，业主委员会是关键，它是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，是业主与物业公司之间的“桥梁”。

    二是职责要加强。作为业主委员会，它肩负着广大业主的重托，对物业管理活动好差起到了非常重要的作用，因此，必须明确自己的职责，按赋予的职责开展好工作。业主委员会的职责有“召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责”。

    三是服务要加强。作为我们行业主管部门，除了要做好帮助组建业主委员会的工作，还要加强服务，提高业主委员会工作水平。下一步我们要加强加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关规制及业主权利、义务的知晓率，以利于选好业主委员会、监督好业主委员会；进一步加大培训力度，将组织对新成立的业主委员会进行培训，使他们更清楚自己的权利、义务，更好地开展各项工作。此外，要做好规制的完善工作。



老小区物业管理亟待解决

    民建会员凌雪清：大江桥住商楼共有9幢房子170户住户，目前存在生活不便（管道煤气至今未通）和安全性不够（没有物业管理）两大问题。建议有关部门能对这样的老小区进行改造。

    市建设局局长吉振海：老小区指的是1998年以前建造的小区，如望花小区、罗门小区、白马小区、花园畈、银都花园等。目前市区老小区现状是“档次低、服务差”。所谓“档次低”，就是规划滞后，硬件设施差，如市政设施差、绿化面积较小、车棚少、机动车停车位缺、体育健身设施和文化活动空间较小等等。所谓“服务差”，就是基本没有实施正规的物业管理，即使有所谓的管理，也是由于产权形式多样化带来的一些福利性管理和产权单位的管理，管理单位众多但效果不好。

    对老小区的现状，政府给予了高度的重视和关注，因为这关系到居住在老小区内广大群众的生活质量，也关系到和谐社会的建设。因此，这些年来政府投巨资加大旧城改造、街区保护、风貌整合的力度，不断改善人民群众的生活环境。今年，市政府将这项工作作为一项重点工作，明确该项工作由越城区政府负责，还在已经相当困难的财政资金中划出１５０万元专门用于老生活小区的整治和街巷维修。３月３１日上午，钱建民副市长对老小区的管理工作又进行了专门调研，提出今年先完成３０％左右的老小区整治工作，用两年半时间全部完成老小区的整治。为此，决定成立老小区整治工作领导小组，今天上午，市政府决定在５月份确定若干个小区试点，并在此基础上有计划实施。相信有市政府的高度重视，有区政府的积极组织实施，有广大人民群众的大力支持与配合，老小区的现状将得到根本性改变。

    市民代表甘如正：渔化桥公寓曾有过物业公司，后来物业公司退出了，希望能尽快恢复小区的物业管理。同时，小区内有居民在违章搭建车棚，希望相关部门解决。

    市建设局局长吉振海：渔化桥公寓由绍兴市房地产经营公司于１９９７年开发建成，共有房屋８幢计２１８套住房。１９９８年３月绍兴市房地产经营公司委托市房地产物业管理有限公司塔山分公司对该小区实施物业管理。但由于物业管理费收缴十分困难，在管理的五年内累计亏损达二十九万多元，于２００３年７月１日退出渔化桥公寓物业管理，但仍继续开展正常清扫保洁工作，所需费用，以现有的物业管理用房的租金，来维护日常的开支。为改变小区管理现状，市房管处与开发商和塔山街道曾多次协商将物业移交给社区实施统一管理事宜，但终因开发商已转制，塔山街道提出的移交费额度等因而未能达成一致意见。

    近段时间以来，我们根据政协委员们走访该小区后反馈的意见，多次开会研究，市房管处的主任、书记统一思想认识，商量措施方案，在近期连续多次与街道领导、原开发商商量协调，现对该问题的处理已达成一致共识，由开发商拿出一定的资金，社区居委会接管该小区的物业管理。   

    市行政执法局副局长倪亚庆：违章搭建一定要坚决依法处置。老小区的违章搭建特别是车棚的违章搭建可谓是量多面广，我们将统一部署，统一行动，解决这个问题。

    市民代表何亮：老小区的车棚是敞开式的，建议在不占道路、不影响交通、不影响绿化的情况下，改为封闭式，特别是条件成熟的小区希望能早日改建，以促进平安绍兴、和谐绍兴的建设。同时，一些社区的活动设施已陈旧，希望能加以维修、更换。

    市规划局副局长石坚：老小区的车棚规划问题我们一直都在考虑，去年也对这个问题进行了调研，但在实施中碰到了影响采光、通风、道路交通、绿化等问题。对此，我们将统一考虑，根据实际情况，结合周边空地等，加以合理规划。

物业管理监管监督要强化

    政协委员周菊芳：根据我市小区物业管理目前的具体情况，纯市场化的运作会使业主成为弱势群体，最终影响社会的和谐稳定。我觉得应该三管齐下，强化物业管理的监督。

    一是政府监管。政府在事关民生的物业管理问题上应更有所为，建议设置物管公司的准入条件，并审查其资格，如已经设置准入条件，则建议修订，使之更符合当前的实际情况，从一开始就杜绝物管公司良莠不齐的现象；在法律许可的范围内，对物管公司工作作定期检查、评定，将相关结果告诉告知公众，为广大业主自主选择物管公司提供值得信赖的信息；进一步明确业主与物管公司的责任、权利和义务。

    二是明确业主委员会的主管职能部门。应明确业主委员会的法律地位，加强业主委员会的组织建设和培训管理工作。建议街道办事处或乡镇人民政府为所在地业主委员会的主管职能部门。

    三是让业主来评价物管公司。业主是物管公司的直接服务对象，物管的好坏他们最关心、最清楚也最有发言权，希望能给业主提供正式的评价物管公司的平台，业主的评价应直接体现在他们对自己小区物管公司的选择上，只有这样才能对物管公司的工作起积极的推动作用。

    市建设局局长吉振海：周委员所讲的“三管齐下”正是我们行业主管部门所期望和关注的，作为主管部门，我们应积极推进这“三管齐下”，使物业管理水平有进一步提高。作为行业主管部门的工作举措我刚才已经讲了。作为小区的自治组织------社区委员会，应加强对业主的教育引导工作，起好“补台”和“补课”作用，在房地产行政主管部门指导下，做好业主委员会的组建、换届和日常管理工作，尤其要帮助把好业主代表和业主委员会成员的入选关。作为居住在小区中的业主，一定要履行好自己的义务，特别是履行好交纳物业管理费的义务。只有三方面共同努力，“三管齐下”，才能把我们的物业管理搞的更好。

    市民代表何亮：市区物业管理的规制建设及投诉、协调和监督机构有那些？

    市建设局局长吉振海：目前，市区物业管理的主要规制有：《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》、《绍兴市区住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《绍兴市区物业管理招投标管理暂行办法》、《绍兴市物业管理优秀住宅小区达标考核办法》。

    市民在物业管理活动中有投诉或要进行政策咨询，可向市房管处信访接待中心咨询、投诉，也可拨打“城建12319”服务专线电话。

   我市物业管理监督主管部门是市城建局，监督电话是“城建12319”。

物业管理服务水平要提高

    政协委员陆国庆：据我所知，目前市区住宅小区物业管理运行得较好的能收到98%左右的物业服务费，差的只有10%，小区物业服务收缴率平均不足60%。这样的收缴率，带来的是，物业管理收缴率低-----物业公司为维持经营，降低了服务水平-----由此引发业主强烈不满纷纷投诉，甚至导致业主拒缴物业管理费------物业公司退出这个结果。如此恶性循环已成为市区物业管理的一大顽疾，它最终损害的是业主的利益，同样也损害了物业公司形象，甚至损害了政府的形象。希望引起大家关注。

    市发改委副主任陈尚林：我市已发布《绍兴市区物业服务收费管理实施办法》，物业收费项目主要有三项，普通住宅小区物业服务费、车辆停泊服务费、装修装饰垃圾清运费。办法规定物业收费标准及服务质量：普通住宅小区物业服务实行分等级定价，物业服务等级按照服务内容、质量和软件环境制定。各等级物业服务收费标准按照按质论价，补偿社会平均成本，合理赢利的原则，并兼顾城市居民收入状况、业主承受能力等因素确定。普通住宅小区物业服务成本构成：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用。

       我想对此问题有三点建议想法：一是作为物业管理企业，必须牢固树立服务至上、质量第一的意识，按约定和协议提供优质服务，以服务赢得业主们的支持和信赖；二是作为业主，要清晰“要服务需交费”的意识，履行好交纳物业管理费的义务。不交纳实际上损害的是全体业主的利益，是一种违反公德、应予以谴责的不良行为；三是作为业主委员会，要履行好自己职责，督促业主按约定按时交纳物业管理费，同时监督好物业管理企业使用好物官费。

    市建设局局长吉振海：作为我们行业主管部门，要督促、帮助物业管理企业切实搞好服务。首先要按照国家和省、市有关物业管理的法规和章程，研究制订绍兴市物业管理行业服务、维修等各项标准，并向社会公示，严格规范物业管理企业的服务行为。第二要加强检查、指导、监督、考核，加强对相关从业人员的业务培训，切实提高行业管理水平。第三要建立并启用物业管理企业及从业人员信用档案，推行物业管理住户满意度评价体系，听取所在街道、社区意见和住户满意度测评，并作为物业管理企业资质升降和物业管理优秀小区评选的基本依据。第四要对维修不及时、服务不到位、收费不规范、群众满意度低的物业管理企业，通过一定形式予以通报批评，直至降低或取消物业管理企业的资质。第五要鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离，探索物业管理优胜劣汰的市场化运作机制。

链接：市区物业管理五大问题

    我市物业管理从1996年开始推行，截至2005年底，全市具备物业管理资质的物业管理企业达140家，从业人员4000余人，物业管理人员持证上岗率达85%，有4家物业公司通过了ISO9001质量管理体系认证。全市实行物业管理的小区（大厦）408个，其中有40个住宅小区（大厦）先后获得国家、省、市级物业管理优秀小区荣誉。目前，市区物业公司发展至59家，从业人员2500余人，143个住宅小区（大厦）实行了物业管理，建筑面积830万平方米，占住宅小区总面积的62%。

    目前市区物业管理的服务体系初步完善，发展规模初步形成，各项规制初步建立，推广基础初步具备。但同时也存在不少问题，主要体现在五个“不”：一是由于“先天不足”、“父债子偿”、“后天不调”等原因造成的市场主体发育不成熟。二是由于市场机制不完善、自治机制不完善、互动机制不完善、管理机制不完善所构成的运行机制架构不完善。三是表现为法规滞后、政策滞后、规范滞后的相关法律规制不到位。四是表现为配套移交难、建立互信难、物业收费难的日常管理运作不规范。五是由于传统消费习惯形成的思维定势所导致的社会消费心理不健全。